澳大利亚房产抄底时机到了吗

不出外界所料,在连续降息两个月之后,澳大利亚央行选择了按兵不动。北京时间3日,澳联储公布利率决议,维持9月现金利率在1%的历史低位不变。根据澳联储的声明,上半年澳大利亚经济增长低于预期,家庭消费受到长期低收入增长和房价的制约,预计澳大利亚经济增长将在未来几年逐渐增强,低利率、最新的减税政策、基础设施支出、房地产市场企稳的迹象等都支撑着这一前景。

“低利率将维持一段时间,这种预期是合理的。”在声明中,澳联储主席Philip Lowe如此解释,但他也提到了关键的一点,即更多迹象显示主要住房市场出现转机,尤其是悉尼和墨尔本。就在澳联储公布利率决议的前一天,澳大利亚权威房地产信息机构CoreLogic刚刚发布公告显示,8月全国住宅价格环比上涨0.8%,为2017年4月以来的最大单月涨幅,其中悉尼房价上涨1.6%,墨尔本上涨1.4%。更重要的是报告给出的结论——房价下跌已经失去动力,开始反弹。

根据CoreLogic的数据,澳大利亚首府城市中有5个城市住宅价格出现了上涨,其中悉尼、墨尔本和霍巴特三个首府城市更是实现了连续3个月的环比上涨,布里斯班也实现了连续第二个月的环比上涨。按照CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯的说法,虽然复苏趋势还处于早期阶段,但看起来似乎正在加速,特别是在最大的几个首府城市。

过去两年,澳大利亚房地产灰头土脸,全然没有了当初的意气风发。数据显示,在截至今年5月的过去一年中,澳大利亚整体房价水平下跌了5.1%,澳大利亚最繁荣的房地产市场悉尼,更是下跌了多达13.2%。那个时候,房价依旧处于跌跌不休的态势,丝毫没有停下来的意思。

但转折随即出现。今年6月,悉尼和墨尔本的房价出现了两年来的首次上涨,分别为0.1%和0.2%,7月延续涨势,如今终于实现了三连涨。这让不少敏锐的投资者嗅到信号——转折点已经出现,现在是不是到了抄底澳大利亚房地产的好时候了?

澳大利亚房地产堪称全球投资者的宝藏,数据显示,过去50多年里,澳大利亚房地产平均价格上涨了60多倍,但海外热钱的疯狂涌入也直接推升了房地产泡沫的风险,有鉴于此澳大利亚政府多次出手,2016年开始对海外买家征收额外的印花税,次年又向外国投资者推出了空房的“幽灵税”,再加上移民政策的持续收紧,让海外买家不得不选择放弃这片红海。

上个月,澳大利亚土地经济学家Mr. Paul Zahara还表示,澳洲房地产市场是周期性的,澳洲房价目前已在底部或者说是回升点附近。但并不是所有人都看好澳大利亚房价的这一波上涨。数字金融分析公司创始人马丁·诺斯预计,未来几个月,澳大利亚房产价格会小幅上涨,但随着更多房屋推向市场,价格将再次开始下降。

不过易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,抄底有一定的不确定性。眼下全球市场下行压力较大,是否真的形成一个底部是不确定的,只能说阶段性的底部确实形成了,目前价格相对来说会有一定的反弹,但不能确定未来能否持续。理论上讲从降息的空间及预期来看,房地产市场有可能起来,但经济下行压力没有完全消失的话,反弹其实是有一定阻力的。

对于澳大利亚房价回升的原因,严跃进分析称,首先与市场的调整有一定关系,此前价格下跌是因为部分海外需求,例如中国消费者转向去泰国、柬埔寨、越南等地方购房,澳洲本身的房地产市场需求量不足、支撑不够,进而到了市场底部。目前来看,近期包括德国、日本一些地方的房价也开始上涨,房地产背后的增值效应开始显现,会带来较好的导向。其次也与国际环境有关,目前整个经济下行压力增大,房地产保值增值功能就能够得到体现,从用货币规避通货膨胀的角度来讲,会持续进入到房地产市场,带动房地产市场价格的上升。

北京商报记者 杨月涵

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