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市占率超4% 万科的基本盘与第二曲线

销售金额6069.5亿元、市场占有率4.05%,负债却仅有30.9%……3月26日,万科(000002.SZ)举行2018年度业绩发布会,一度喊出“活下去”的万科,在本不被看好的2018年交出了一份自己和行业都很认可的成绩单。对于万科的转型、扩张与行业的未来,董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官张旭、执行副总裁兼首席财务官孙嘉、副总裁兼董事会秘书朱旭等高管集体回应了媒体和投资者的询问。

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6000亿与4.05%

销售金额6069.5亿元,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小户型占比91.4%,在全国商品房市场中的份额由3.96%提升至4.05%,在24个城市的销售金额位列当地第一……

截至2018年底,万科持有货币资金1884.2亿元,高于一年内到期的流动负债总和931.8亿元。截至2018年底,万科净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为30.9%……

报告期内,万科实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%……

“如只看销售面积、销售金额、投资、开工等几乎都创出历史新高的各项指标,2018年中国房地产市场似乎很完美。但万科人坚持认为,现在就是一个白银时代。”对于自己,万科在告股东书里给出了这样的评价。

从供给端的情况来看,行业集中度上升已经不再是趋势,而是事实。2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额,超过1/8;TOP10是26.9%,超过1/4;TOP20为37.5%,TOP30为45.2%,TOP50为55.1%,TOP100为66.7%。前100家开发商获得2/3的市场份额,这说明竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐,考验的是方方面面的能力。

郁亮在当日的业绩说明会上也坦言,“白银虽然没有黄金那么贵,但仍然是贵金属”。他承认,在白银时代万科启动转型,这样才能让自己有足够的时间来探索和思考。白银时代也会维持很长时间,但转型和变革同样需要很长时间,等行业到青铜时代再转型就来不及了,“这六七年以来,万科对白银时代的判断从来没改变过,我们对转型坚定的认识也从来没改变过。我们转型的决心也从来没改变过”。

祝九胜在评价这份业绩的时候,也直言随着集中度上升,行业里面既有机会,也有挑战。全球的经验,单一开发商的市占率最高会到6%-8%,万科过往通过对自己的能力定位和战略定位,对规模的追求和依赖变得不那么严重,要在能力上做到领先和领跑。

在近14亿人口的中国,市场占有率进入4%的万科,面对国际惯例的“6%-8%”,显然在白银时代还有空间。

基本盘与开枝散叶

2019年的万科,目标是什么?

对于外界猜测的目标下调,在当日的业绩说明会上,万科并没有给出明确的回应。

“总体而言,‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。”郁亮口中的万科基本盘,不是指“房地产开发业务”,而是公司所有事业集团(BG)、所有事业单元(BU)都要明确自己的基本盘。“万科不是要收敛其他业务,而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。”

前一天公司发布的2018年年报中表明,万科“聚焦收敛,巩固提升基本盘”的调整效果已有所显现。报告显示,2018年,万科集团实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%。

“要先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶。”2019年,面对高度的不确定性,郁亮也发出了自己的示警,“万科应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维,围绕‘城乡建设与生活服务商’的战略定位,依托事业合伙人机制,坚持以‘客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展’的长期经营指导方针,稳住基本盘。”

2018年万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商,意味着不仅要提供硬件,也要提供软件;不仅要提供空间,也要提供内容。

在郁亮看来,“城乡建设与生活服务商”和“聚焦收敛,巩固提升基本盘”互为表里,是硬币的两面,在理解上不可偏废,更不可对立起来看。“我们当然要在‘城乡建设与生活服务商’的道路上继续转型。而为了更好地转型,我们需要‘巩固提升基本盘’。”

寻找第二曲线

郁亮认为,为支持万科未来的持续增长,转型势在必行。万科必须将视野开放到更广阔的空间,将服务延伸到客户生活需求的更多方面,力图真正找到万科未来的第二曲线。这个方向是一以贯之的,没有任何动摇或改变。

但万科管理层也意识到转型绝非易事。未来能支持出现千亿级企业的实体经济领域,并有进入空间的行业并不多。很长一段时间里万科将面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代舒适区,进入高强度竞争的低容错时代;一个是进入到相对陌生的空间。

一方面,万科多元业务在今天仍在持续推进。这从刚刚披露的公司2018年年报中也能得到印证:长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%;物业服务方面,万科2018年实现营业收入98亿元,同比增长33%;商业开发与运营方面,截至2018年底,万科在商业领域的总管理项目达210余个,总建筑面积超过1300万平方米;物流仓储服务方面,2018年内,万科旗下万纬物流新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。在城市更新与产业园业务领域,截至2018年底,万科已在超过20个城市开展相关建设和运营业务,管理标准办公项目70余个,产业园项目30余个,管理面积达700万平方米。

另一方面,在传统地产业务上,万科保持投资扩张节奏,今年前两个月,合作拿地、旧改、加大一二线投入是万科在土地获取上的突出表现。统计显示,2019年前两个月万科共斥资206.32亿元新增16个房地产项目,分别位于北京、上海、广州、佛山、福州、成都等15个城市,占地面积合计222.7万平方米,计容建筑面积458.4万平方米,其中万科权益建筑面积366.7万平方米,需支付权益地价206.32亿元,拿地销售比约为22%。值得一提的是,万科今年的新进入项目里,一二线城市的占比超过80%。北京商报记者 董家声/文 王飞/制表

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