社科院报告:明年房价有望实现软着陆

北京商报讯(记者 陶凤 王晨婷)11月27日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》(下称“报告”),该报告也是2019年度房地产大数据总结报告。报告显示,2019年核心城市房价由较快回升到止涨趋稳,一线城市房价反弹力度较弱。预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。

反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年,核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月,核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹;2019年5-7月,“小阳春”逐步消退,核心城市房价涨速下降。2019年8-10月,市场进一步趋稳,核心城市房价稳中略降。2019年10月,核心城市房价同比微涨0.3%,环比微涨0.028%。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

具体来看,一线城市中广州、北京、上海房价相对低迷,2019年1季度房价反弹力度较弱,后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示,近一年来广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上涨5.58%。从2019年10月环比变化看,一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%,在一线城市中跌速相对较快,跌幅比上月也略有扩大;上海环比下跌0.70%;广州环比微涨0.12%;深圳房价环比上涨1.81%,涨速比上月扩大0.91%。

在核心城市房价止涨趋稳的同时,二手住房成交量也冲高回落。2019年10月,10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点,比9月下降了19.89%,但仍比2018年同期成交量指数高出45%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者:“今年出现一些下跌,不完全是因为需求的原因,而是因为限价等原因确实压抑了一定的需求。”此前,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上明确,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。他表示,将继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持个人住房贷款利率基本稳定。从各地看,不少地区房贷利率不降反升。9月16日,房贷利率定价执行标准在京落地。部分银行发布的首套商业性个人住房贷款利率,在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上,提高55个基点;二套商业性个人住房贷款利率,在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上,也提高105个基点。

此外,准一线城市近一年的房价走势也相对低迷,过半二线城市则在今年稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨,昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示,二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中,近一年宁波同比上涨10.41%,沈阳同比上涨9.79%;成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%,年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷,其中青岛同比下跌11.67%,济南同比下跌8.89%,长沙同比下跌6.62%,武汉同比下跌3.9%。

2019年以来,三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响,少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示,近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。

值得关注的是,根据监测模型及专家评价,《报告》提出了参考性预警预报。其中,明年房价可能一般性上涨的预警城市有:深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波;房价可能一般性下跌的预警城市有:北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。既没有较快上涨、大涨的预警城市,也没有较快下跌、大跌的预警城市。

不过,严跃进认为:“对于房价下跌的预警,个人理解大城市应该不太可能往下跌了。因为这两年实际上控制得比较好,价格都属于比较低位的,这个时候反而是有可能是反弹的。从目前来说,要预测下跌的话,其实还是一些三四线城市,因为棚改政策不到位,过去房价过高了。大城市由于现在的人口导入等,到明年可能限购政策松绑。对于2020年来讲,应该说不会有下跌的可能。”

报告也提出建议称,坚持“房住不炒”,保持调控政策的延续性与稳定性;把好货币供应总闸门,保持房地产信贷规模稳定;落实完善因城施策方略,明确地方政府稳定市场主体责任;稳妥推进住房市场长效机制建设,促进长短期政策目标的均衡协调。

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