房企年报季｜龙湖的两个聚焦

走出低谷，龙湖继续自己的双聚焦。3月17日，龙湖集团于线上召开2022年度业绩发布会。会上，龙湖集团管理层再次重申两个“聚焦”——城市聚焦以及航道聚焦。其中，城市聚焦“优中选优”，聚焦于20个主力城市和14个机会城市；航道聚焦“去地产化”。“未来五年内，龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在会上表示。

2023年去化率可达65%以上

2022年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；股东应占溢利243.6亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长0.5%至225.4亿元；毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%。综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.1%；平均贷款年限为6.67年。

虽然自身盈利表现尚可，但房地产市场的变化，龙湖同样难抵销售规模出现下滑的趋势。2022年，龙湖集团合同销售额为2015.9亿元，不及去年同期水平。

基于去年的表现，龙湖集团管理层在谈及2023年业绩目标时也更加审慎。龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠在会上表示，“去年全年龙湖提供了约3500亿元的货值，最终实现了2016亿元的签约额，去化比在58%左右。今年按照目前的运营节奏安排，考虑到未来还会获取新的项目，预判2023年去化率可达65%以上，今年相比去年会稳中有升”。

张旭忠称，从龙湖重点关注的47个城市来看，并非所有城市都在同步回暖。总体来看，一线城市和高能级的部分二线城市相对来说比较稳定，今年1-2月，杭州、成都、武汉、西安等城市签约成交金额整体同比上涨了20%，相对能级较低的城市还在继续承压，例如常州、大连、绍兴、台州等城市，成交金额下跌了超过20%。

张旭忠也在业绩会上透露接下来龙湖的城市聚焦。“2023年龙湖集团的拿地策略依旧坚持‘以销定产’，拿地投资额和销售回款动态匹配，聚焦20个主力城市和14个机会城市。聚焦这些城市的核心区域，能够确保周转率和利润率。”

土地储备是房企的粮仓。截至2022年末，龙湖集团土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。按地区划分，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

非地产业务的未来

由于房地产主业遭遇行业“天花板”，房企近年来打造诸多“第二曲线”。

“未来五年内，龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上。”陈序平在会上表示，目前龙湖C2、C3业务保持20%的增长，C4、C5业务未来有望保持40%-50%的增长，这些将支撑龙湖非地产开发业务利润的贡献。

如今，龙湖进入“陈序平”时代，航道聚焦也落点于“去地产化”。去年10月，龙湖新旧掌门人交接后，陈序平在首场投资者交流会上给出承诺：“未来五年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，应该说龙湖就完成了去地产化。20年之后，我们地产之外的经营性收入目标是要做到千亿。”

地产分析师严跃进表示，重新寻找高效益的增长模式，意在摆脱“重资产”的掣肘，但与房地产主业动辄几百亿、上千亿的体量相比，其他业务板块短时期内很难担起“重任”，这也是房企“去地产化”艰难的主要原因。

财报数据显示，2022年龙湖集团运营业务不含税租金收入为118.8亿元，同比增长14.1%。商场、租赁住宅和其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。截至2022年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%。冠寓已开业11.6万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%。

此外，龙湖集团服务业务及其他2022年的不含税收入为116.7亿元，同比增长38.6%；毛利率为28.9%，较上年增长9.7%。截至2022年底，龙湖智创生活在去年底在管面积超过3.2亿平方米，毛利率超过34%。

对于龙湖智创生活上市的问题，龙湖集团首席财务官赵轶也在业绩会上给出回应。赵轶称，“市场情绪恢复，我们保持关注，顺势而为，不着急，苦练行活，一如既往做好准备，静待花开”。

北京商报记者 王寅浩