入市一年的北京友谊商店，交出了一份符合非标商业考核标准的答卷。近日，北京友谊商店总经理刘杰透露，项目月均销售额稳定在4000万元以上，月均接待游客33万人次，预计全年客流超300万人次。二期预计2027年上半年入市，计划新增6600平方米商业空间，重点引入餐饮、零售及体验类项目。项目招商不再将租金和坪效作为唯一标尺，更看重品牌流量与园区调性的适配程度；业态上呈现“弱零售、强社交”倾向，其运营逻辑也为北京非标商业提供了参考。

二期2027年上半年入市

北京友谊商店自2025年9月正式开园以来，一期已全部开业。北京商报记者在采访中了解到，尽管年初受气候因素影响，销售额出现短期波动，但自3月起已恢复至去年同期平均水平之上，4月后月均销售额稳定在4000万元以上。

目前，北京友谊商店工作日客流稳定在6000人次，周末及节假日客流突破1.3万人次。自2025年5月试运营至2026年8月，项目线下累计接待游客超460万人次；2026年前8个月累计接待游客263万人次，月均接待量达33万人次，预计全年客流量将超过300万人次。其中，外籍游客占比达10%—20%，且持续上升。

改造启动前，北京友谊商店曾陷入空置率高达80%、累计亏损超3亿元的发展困境，日均客流仅百余人。

北京商报记者了解到，北京友谊商店二期规划与建设进度同步推进。二期位于项目北侧，计划新增6600平方米商业空间，包含两栋楼、小花园以及一条长约100米的小型街区，重点引入餐饮、零售及体验类项目，并打造富有烟火气的主理人街区，预计2027年上半年亮相。二期拟新增约20个品牌商户，新增绿化面积1020平方米。

“我们希望打造一个有温度、有烟火气的商业空间。”刘杰在采访中表示，二期将突出现代感与烟火气，计划打造主理人街区，引入主理人摊位与集市，丰富花园商业形态，增强项目的社交属性和体验感。

在业态布局上，二期将重点增补餐饮、零售及体验类项目，与一期形成互补。其中，餐饮是二期着墨较多的方向。一期餐饮的品类和风味相对较少，二期计划引入世界各地风味的融合菜，同时对店铺面积加以控制，单店面积集中在100—300平方米，以降低商户的装修和经营压力。

零售方面，刘杰坦言该业态经营难度很大，项目态度较为审慎。“我们可能会考虑一些合适的零售项目，但不会盲目铺开。”他同时提到，二期空间本就有限，总建筑面积不到2万平方米，除去主楼，后院区域合计仅1万多平方米，这一客观条件决定了业态必须有所取舍。

招商逻辑重构

招商策略上，租金并非唯一标准，北京友谊商店更看重商铺的长远发展，“租金高，未必经营得好”。一期摒弃传统百货以坪效为单一评判标准的做法，也不沿用标准化连锁品牌的同质化路径，定向招募与园区气质契合的主理人品牌，引入日咖夜酒、循环经济、策展零售等创新业态，转向新消费、新体验、新场景。目前，项目已新引进品牌商户28家，均为北京或区域首店、主题概念店。

“我们更关注品牌能否与园区形成共享共创的商业氛围，能否为友谊商店带来流量。”刘杰表示，希望通过引入契合园区气质的品牌，实现流量贡献与氛围营造的双重目标。

刘杰甚至将一期的成功与曝光量归功于品牌自身的营销。“我们不只看租金，还要看品牌在流量方面能给友谊商店带来多大帮助。”从某种角度来讲，一期之所以能有这么高的热度，很大程度上是这些店铺带来的。

据了解，二期招商沟通时，团队重点了解品牌主理人对未来在友谊商店开店的设想，同时考察其媒体传播能力和社群运营能力。刘杰强调：“如果本身是一个网红主理人，或者在自媒体上有很高的发声度，我们肯定也是非常欢迎的。”北京友谊商店在评估品牌的进驻与汰换时，更看重其能否为园区持续导入客流、提升整体关注度，而非短期的租金收益。

目前，北京友谊商店的咖啡、酒吧等业态已呈现出较强的社交属性。今年“五一”期间，项目尝试举办了一次市集，邀请KOL展卖商品。让刘杰印象最深的不是销售数据，而是现场氛围。“这些主理人来开集市是一种玩的心态，来的顾客可能是他们的老朋友、粉丝，大家不看重卖出多少东西，就是在一个空间里认识更多新朋友。”项目并未给市集设定太多销售指标，而是更希望以市集的格调和氛围赢得消费者对友谊商店的认可。

非标商业弱零售强社交

基于“好玩”这样一个较为宽泛的需求，北京友谊商店的业态组合正呈现出“弱零售、强社交”的倾向。刘杰认为，消费者在友谊商店的停留时长是更重要的衡量指标。数据显示，项目一期消费者平均驻留时长已达3—4小时，客群呈现年轻化、高净值化特征。

在谈及非标商业的运营策略时，刘杰给出的经验是“甲方要退出主导，让商户自己去创作”。

在刘杰看来，非标商业与传统商场最大的区别，在于不再追求标准化。“原来都是标准化，每个店铺怎么开、多大面积、门楣怎么做，全都定好了。现在完全不是这种想法，都是个性化的设计。”只要在安全和消防方面把好关，剩下的改造充分交给品牌去发挥，“让他们去实现自己对店铺的想法”。

这一逻辑也体现在室内空间与室外关系的处理上。北京的商业项目天然受季节影响，但北京友谊商店一期店铺在设计时普遍设置外摆，并在外摆与店铺之间设置了类似大棚的过渡空间。“充分打开，充分与室外融合交流，是非标商业大家比较习惯的一种做法。”

与此同时，外摆空间并非要被填满，适当“留白”同样是非标商业项目的运营策略。刘杰以友谊花园为例，目前园区“显得更满了”，甚至达到了商户数量的极限，但满并不一定是好事。

“我们还是希望多留白，多给消费者休息的空间。”今年，园区增加了座椅，也新增了喷洒系统，目的就是避免商户安排得过满。在刘杰看来，商户密度与户外空间占比需要反复打磨，关键是观察顾客的真实感受。未来，项目将持续根据现场体验调整商户占比和空间节奏，把更多区域留给休息与绿植，不会一味追求铺满。

北京商报记者 赵述评

图片来源：北京友谊商店