卧室从厨房进 青云国樾高得房率的B面
中国铁工投资建设集团有限公司（以下简称“中铁投”）在北京的首个住宅项目——青云国樾落地顺义。近日，北京商报“看盘记”记者实地走访了解到，项目打造了建筑面积79—139平方米共5种户型，借助阳台、设备平台等空间改造，得房率均突破97%。其中139平方米户型客厅面宽达5.8米，社区还配建了会所、风雨连廊等设施。
然而，亮眼的得房率背后也暗藏短板。139平方米中间户的北向次卧，即便算上赠送面积，套内仍不足9平方米；而139平方米边户北向次卧需穿行厨房才能进入，室内动线存在明显瑕疵。对此，项目方给出的解决方案是：业主需额外签署一份拆改协议，由开发商进行二次改造来优化动线。
小户型做出四居
首次进京拿地的中铁投，此前极少参与商品住宅用地的二级市场竞拍，其业务重心多为以联合体成员或政府类项目合作方的身份，参与北京城市更新、片区开发等工作，先后涉足雄安新区建设、京津冀生态廊道建设等重点工程。
青云国樾是中铁投落地北京的首个商品住宅项目，目前尚未取得商品房预售许可证，但售楼处与样板间已对外开放。北京商报记者走访了解到，项目108平方米及以上户型，均采用当前市场接受度较高的“四叶草”格局。
项目置业顾问洛可可（化名）介绍，79平方米和92平方米户型规划为三室两厅两卫，可适配五口之家的日常居住需求；108平方米、120平方米和139平方米户型则设置四室两厅，面向多子女家庭及对居住舒适度有更高要求的改善型客群。
以108平方米户型为例，与项目西侧一路之隔、2024年入市的保利建工·星宸和煦相比，其110平方米户型为三居，而青云国樾同面积段产品多出一间7.38平方米的卧室。这间卧室虽不足10平方米，但能满足基础居住功能，契合刚需购房者对居室数量的硬性要求。此外，在边户产品上，青云国樾主卧采用270度转角落地窗，采光和观景视野也优于星宸和煦的常规设计。
套内空间的扩容，核心源于项目的高得房率设计。北京商报记者了解到，青云国樾通过封闭式改造，将原规划中的阳台、设备平台等空间整合计入套内使用面积。
其中，120平方米边户得房率可达103%。从户型图纸测算，该户型南向主卧（不含卫生间）套内面积16.1平方米，其中依托阳台、设备平台封闭拓展的面积约6.3平方米，赠送部分占主卧总面积的39.13%；其余三间卧室的赠送面积占比也均超过30%。
洛可可透露，依托空间优化与面积赠送，该户型整体赠送面积合计约30平方米，实际可用空间可对标市面上常规的150平方米产品。
合硕机构首席分析师郭毅表示，中铁投拥有央企信誉与实力双重背书。其资金雄厚，能有效保障项目顺利交付；依托多年重大基建项目经验，施工能力出众，建筑质量与结构安全更有保障。此外，央企多采用内部建材直供模式，省去中间商环节，具备明显成本优势，既进一步稳固产品品质，也让项目价格拥有更多调整空间。
卧室空间受挤压
青云国樾的四居户型在适配多人口居住需求的同时，着力优化了客厅面宽尺度，相较周边竞品，室内采光、观景与空间通透感均有改善。
数据显示，青云国樾120平方米和139平方米户型的客厅面宽分别为4.75米和5.8米。对比保利建工·星宸和煦126平方米和143平方米的对应户型，虽然整体面积不占优，面宽却分别多出0.55米和1.5米。
面宽的提升直接拉高了客厅的使用面积。按户型设计图计算，120平方米边户客厅面积约39.43平方米，139平方米边户则提升至50.75平方米。两款户型建面相差19平方米，客厅面积差值却高达约12平方米，增量空间等同于一间常规卧室。
然而，青云国樾在空间分配上做了明显的取舍。在客厅大幅扩容的同时，卧室总面积增长有限。数据显示，120平方米边户和139平方米边户的四个卧室总面积，后者仅比前者小幅增加1.85平方米，呈现出“厚此薄彼”的特点。
北京商报记者实测数据显示，120平方米边户南向双卧总面积29.45平方米，北向双卧合计25.63平方米；而139平方米边户南向双卧增至34.18平方米，北向双卧面积反而缩水至22.75平方米。对比来看，139平方米户型南向卧室扩容了4.73平方米，但北向卧室面积缩水了2.88平方米。120平方米边户的两间北向次卧面积原本均超12平方米，升级到139平方米边户后，一间被压缩至10.5平方米，另一间为12.25平方米。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，这类侧重公区、弱化卧室的户型设计，契合当下注重空间体验的高端居住消费趋势。放大公共空间，能显著提升视觉观感与整体居住体验，也反映出购房者愈发追求居住品质与空间感受的升级。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该设计契合“重公区、轻卧室”的居住消费趋势。当下购房者更注重家庭社交与采光通透性，客厅作为核心活动区被强化。同时，高得房率诉求使赠送面积成为关键决策点，客户愿为实得空间牺牲部分卧室隐私以换取整体性价比。
穿厨房进入的卧室
青云国樾凭借高赠送面积提升了得房率，也拓展了户型改造的余地，但中铁投在产品细节规划上仍有不足。
北京商报记者注意到，位于楼王位置的139平方米边户存在动线不合理的问题。按案场提供的户型图，进入北向次卧需先穿行厨房，再通过一道门才能到达，室内通行路线略显杂乱。
针对这一设计硬伤，洛可可提供了一份内部尚未完成预审的优化方案：次卧入户门洞位置保持不变，厨房增设隔断，划分为中厨和西厨两个功能区，西厨取消入户门并与客厅连通，形成开放式空间。届时，住户可经由开放式西厨区域直达北向次卧，理顺室内动线。
洛可可解释，当前户型图纸是报送北京市住建委审批备案的规划施工图，按现行规范，设备平台等位置须在图纸完整标注，附赠的拓展空间不计入报批产权面积，因此无法在户型图上直观体现。
在合规前提下，业主购房时需与开发商签订相关空间改造拆改协议，委托开发单位实施二次改造。洛可可表示，签署协议后，上述户型将按承诺的标准重新改造。
郭毅表示，项目拓展空间已通过审批，改造方案符合规范，建筑结构安全有保障。由开发商统一完成封闭改造，既能保障室内使用安全，也可维持建筑外立面整洁美观。
同时，郭毅强调，这类赠送面积无法写入不动产权证，购房合同与房本登记面积均不包含该部分。未来二手房交易时，实际使用面积与登记面积存在差异，买卖双方需额外核验确认，这也是当前同类项目普遍存在的问题。
尽管部分户型细节存在瑕疵，青云国樾在社区配套上仍有亮点。项目规划了业主会所与风雨连廊，会所内设泳池、健身、瑜伽等设施；后期物业服务由中海物业承接。景观方面，社区南侧规划了一条跨度40米，贯穿东、西地块的带状绿地。交通上，项目东侧约700米可达地铁15号线花梨坎站，轨道交通出行优势明显。商业配套方面，项目毗邻首都国际会展中心，但片区现阶段底商氛围偏弱，1公里外的中粮·祥云小镇可覆盖业主日常休闲、购物等消费需求。
北京商报楼市调查小组
