入市一年的友谊商店，交出了一份符合非标商业考核标准的答卷。近日，友谊商店总经理刘杰透露，友谊商店月均销售额稳定在4000万元以上，月均接待33万人次，预计全年客流超300万人次。二期预计2027年上半年入市，计划新增6600平方米商业空间，重点引入餐饮、零售及体验类项目。项目招商不再以租金和坪效为单一指标，更看重品牌流量与园区调性的适配程度，业态上呈现“弱零售、强社交”倾向，其运营逻辑也为北京非标商业提供了参考。

二期2027年上半年入市

友谊商店自2025年9月正式开园以来，一期已全部实现开业。北京商报记者在采访中了解到，尽管年初受气候因素影响销售出现短期波动，但自3月起已恢复至去年同期平均水平之上，4月后月均销售额稳定在4000万元以上。

目前，友谊商店工作日客流稳定在6000人次，周末及节假日突破1.3万人次。自2025年5月试运营至2026年8月，线下累计接待游客超460万人次；2026年1至8月累计接待游客263万人次，月均接待量达33万人次，预计全年客流量将超过300万人次。其中，外籍游客占比达10%至20%，且持续上升。

改造启动前，友谊商店曾陷入空置率高达80%、累计亏损超3亿元的发展困境，日均客流仅百余人。

北京商报记者了解到，友谊商店二期规划与建设进度同步推进。二期位于友谊商店北侧，计划新增6600平方米商业空间，包含两栋楼、小花园以及一条100米小型街区，重点引入餐饮、零售及体验类项目，并打造具有烟火气的主理人街区，预计2027年上半年实现亮相。二期改造计划拟新增约20个品牌商户，新增绿化面积1020平方米。

“我们希望打造一个有温度、有烟火气的商业空间。”友谊商店总经理刘杰在采访中表示，二期将突出现代化与烟火气，计划打造主理人街区，引入具有烟火气的主理人摊位与集市，丰富花园商业形态，增强项目的社交属性和体验感。

在业态布局上，二期将重点增加餐饮、零售及体验类项目，与一期形成互补。其中，餐饮是二期着墨较多的方向。一期餐饮类别和风味相对较少，二期计划引入世界各地风味的融合菜，同时在店铺面积上做出控制，集中在100至300平方米，降低商户的装修和经营压力。

零售方面，刘杰坦言非常难做，项目态度较为审慎。“我们可能会考虑一些合适的零售项目，但不会盲目铺开。”他同时提到，二期空间本就有限，总建筑面积不到2万平方米，除去主楼，后院加起来也就1万多平方米，客观决定了业态必须有所取舍。

招商更看品牌流量与调性

招商策略上，租金并非唯一标准，友谊商店更看重商铺的长远发展，“租金高，未必经营得好”。一期摒弃传统百货以坪效为单一评判标准和标准化连锁品牌的同质化路径，定向招募与园区气质契合的主理人品牌，引入日咖夜酒、循环经济、策展零售等创新业态，转向新消费、新体验、新场景。目前已新引进品牌商户28家，均为北京或区域首店、主题概念店。

“我们更关注品牌能否与园区形成共享共创的商业氛围、品牌是否能为友谊商店带来流量。”刘杰表示，希望通过引入契合园区气质的品牌，实现流量贡献与氛围营造的双重目标。

刘杰甚至将一期的成功与曝光量归功于品牌自己的营销。“我们不只看租金，还要看品牌给友谊商店带来在流量方面的帮助。”从某种角度来讲，一期之所以能够有这么高的热度，很多是由这些店铺带来的。

据了解，二期招商沟通时，团队重点了解品牌主理人对未来在友谊商店开店的设想，同时考察其媒体传播能力和社群运营能力。刘杰强调，“如果本身是一个网红主理人，或者在自媒体上有很高的发声度，我们肯定也是非常欢迎的”。友谊商店评估品牌的进驻和汰换时，更看重其能否为园区持续导入客流、提升整体关注度，而非短期的租金收益。

目前友谊商店的咖啡、酒吧等业态已呈现出较强的社交属性。今年“五一”期间，项目尝试做了一次市集，邀请KOL展卖商品。让刘杰印象最深的不是销售数据，而是现场氛围。“这些主理人来开集市是一种玩的心态，来的顾客可能是他们的老朋友、粉丝，大家不看重卖出多少东西，就是在一个空间里认识更多新朋友。”项目并未给市集设定太多销售指标，相比之下，更希望市集的格调和氛围能够形成对友谊商店的一种认可。

非标商业弱零售强社交

基于“好玩”这样一个较为宽泛的需求，友谊商店的业态组合正呈现出“弱零售、强社交”的倾向。刘杰认为消费者在友谊商店的停留时长是更重要的衡量指标。数据显示，项目一期消费者平均驻留时长延长至3－4小时，客群呈现年轻化、高净值化特征。

在谈及非标商业营运策略时，刘杰给出的经验是“甲方要退出主导，让商户自己去创作”。

在刘杰看来，非标商业与传统商场最大的区别，在于不再追求标准化。“原来都是标准化，每个店铺怎么开、多大面积、门楣怎么做，全都定好了。现在完全不是这种想法，都是个性化的设计。”只要在安全和消防方面把好关，剩下的改造充分交给品牌去发挥，“让他们去实现自己对店铺的想法”。

这一逻辑也体现在空间与室外关系的处理上。北京的商业项目天然受季节影响，但友谊商店一期店铺在设计时普遍做出外摆，并在外摆与店铺之间设置了类似大棚的过渡空间。“充分打开，充分与室外融合交流，是非标商业大家比较习惯的一种做法。”

与此同时，外摆空间也并非要填满商户，适当“留白”同样是非标商业项目的运营策略。刘杰以友谊花园为例，目前看起来“显得更满了”，甚至达到了商户数量的极限，但满并不一定是好事。

“我们还是希望多留白，多给消费者休息的空间。”今年园区增加了座椅，也新增了喷洒系统，目的就是不能让商户安排得太满。在刘杰看来，商户密度与户外密度需要反复打磨，关键是要观察顾客的真实感受。未来，项目会持续根据现场体验调整商户占比和空间节奏，把更多区域留给休息与绿植，不会一味追求铺满。

北京商报记者 赵述评