3•15，打通消费堵点︱补充协议藏霸王条款，共有产权房瑞泽家园堵心

买房卖房讲究真诚互信，当信任产生危机，各种纠纷也在所难免。近日北京海淀区共有产权房瑞泽家园项目维权引发关注，区别于其他项目交房产生的质量纠纷，这次维权事项“前置”，主要是因预售合同条款产生的纠纷。

据瑞泽家园准业主们反映，他们与开发商在预售合同部分条款上产生重大分歧，问题集中在补充协议存在“霸王条款”，涉及无法解约、无法拒绝、无法获取赔偿等等。“住建委提供了主合同模板，开发商以补充协议的形式增加了很多不平等条款。”瑞泽家园准业主如是告诉北京商报记者。

在两级政府出手督办的情况下，今年2月9日，瑞泽家园项目公众号发布了《关于瑞泽家园项目合同修订方案征求意见的通知》，共提出了14条修订方案。对此，项目准业主们却并不认可，并表示存在“避重就轻”之嫌。

眼下，同样存在合同霸王条款的金隅凤栖家园无论是在合同修订还是沟通平台搭建方面，都有了进展。瑞泽家园方面却向业主提出“必须先签合同才能谈问题”的要求，让本就存在合同霸王条款的购房再次叠加了“霸王解决”。

大价差惹的祸？

与通常的住房项目纠纷集中在质量、收房甚至物业管理等不同，瑞泽家园的业主反馈提前到了签合同后不久。

瑞泽家园购房人赵文佳（化名）回忆，选房是在去年12月底，签了合同大家就开始维权，时间不超两个星期。

“之前选房现场，也有个别购房人问过销售人员关于合同的问题，但他们的回答是有问题等签约完再说。因害怕拒签丧失资格，大多数购房人都签约了。”

根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，三年内不得再次申购共有产权住房。

在包括赵文佳在内的购房人看来，“害怕拒签丧失资格”，主要是因为项目太热。

瑞泽家园和同在一区的金隅凤栖家园，被称为北京共有产权房供应以来位置最好的共有产权房项目。地处教育资源高地海淀区，邻近京新高速，与两大轨道交通距离不远是这两个项目被追捧的原因，更重要的是因为“共有产权”，两个项目的购房者“上车”的成本都很低。

从此前公开信息来看，瑞泽家园套型主要为约64 平方米一居264套，约89平方米两居862套，约89平方米三居392套，总套数1518套，指导销售价为3.7万元/平方米，由此计算，89 平方米三居的总价约为330万元/套。

“但我们不是全部产权，和政府是三七开，只有70%。”在赵文佳看来，共有产权房是政府给自己这种首付不足但还有一点能力“买”房的人提供的一种上车房，如果算上政府持有部分的成本，以89平方米三居室计算，瑞泽家园全产权价格约为5.3万元/平方米。

贝壳找房App显示，紧邻瑞泽家园的二手房有永丰嘉园二期（冠城大通百旺府）、航天城小区等，其中永丰嘉园二期在售均价为6.9万元/平方米，与瑞泽家园面积相似的户型、面积均价约为7万元/平方米。航天城小区目前没有在售的二手房源，据售房经纪人透露，此前一个季度的均价也同样在6.9万元/平方米。

在新盘方面，瑞泽家园西侧就是目前海淀永丰在售的纯商品房项目——海淀幸福里，公开信息显示，该项目售价为800万元起，以改善型户型为主，销售均价为8万元/平方米。

按照上述价差，瑞泽家园的实际全产权成本低于周边二手房超过20%，比纯商品房更是低出了33%。

多位房企营销、前期负责人在接受北京商报记者采访时直言，极佳位置、巨大的价差导致项目存在一些“不该有”的争议。“这两个项目入市的节点，恰好赶上了北京去年疫情后的市场反弹，销售指导价与周边新盘二手房价差过大，加上本身所在区域就热，进而导致质量以外的问题。”

但也有不同的声音。一位政策房专家指出，首先共有产权房本身是产权式住房，作为大宗产权商品，未来肯定会有保值增值的情况，因为并非是全部产权，因此部分产权保值增值的空间肯定与全产权有一定差距，不能简单地用现在低多少计算，在确定指导价时肯定考虑了未来房产保值升值和变现的空间。包括赵文佳在内的准业主也认为，变现难是项目无法过高定价的原因。“但凡手里多点钱，谁不愿意买个全产权的房子！”

补充协议里的猫腻

另外一位购房人李晨（化名）则向北京商报记者表示，预售合同在去年11月底就公布了，但共有产权房有其特殊性，又加上项目位置太好，当时大家的关注点在于能不能选上房，而不在于合同本身。等今年1月初看到补充协议后，大家才开始“后返劲儿”。

“住建委提供了主合同模板，开发商以补充协议的形式增加了很多不平等条款”这成为瑞泽家园准业主们的共同认知。就合同中的“霸王条款”，瑞泽家园准业主们也罗列出几大要点：无法解约、无法拒绝、无法获取赔偿、无法拒绝交付。

李晨称，按照补充协议条款，在解除合同方面，乙方（业主）解除合同的，应当书面通知甲方（开发商），并于甲方收到书面通知书的10日内按照甲方所要求的与乙方签署《解除协议》。乙方为贷款的，办理完毕银行所欠房屋贷款的还款手续，并向甲方出示《贷款结清证明》或其他能够证明乙方已还清房屋贷款的证明文件后10日内与甲方签订《解除协议》。

“手里有钱谁还需要贷款，还不了贷款，无论因甲方或乙方问题，均没办法正常解约。”

而关于规划、设计变更的补充约定，则更让瑞泽家园的准业主们难以接受。按照补充协议条款，如乙方在甲方征求意见时，书面同意变更或逾期未予答复视为同意变更的，则双方互不承担法律责任，合同继续履行；如乙方在甲方征求意见时书面回复不同意变更的，则视为乙方单方解除《预售合同》及其附件及本补充协议在内所有协议的意思表示。

“单方面解除合同，就又回到了偿还全部贷款的问题，这是变相逼着业主没办法拒绝。”李晨直言，关键是房子未来如果发现问题，交付时也无法拒绝。按照补充协议条款，交接过程中就该房屋具体装饰装修及相关设备标准发生争议的，双方在处理上述争议的过程不得影响该房屋的交付工作，乙方无权以此为由拒绝办理该房屋交接手续。

律师怎么看

瑞泽家园准业主反映的“霸王条款”是否具备正当诉求？

北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受记者采访时表示，从合同条款内容可以确定“霸王条款”，买卖双方的责任义务并不均等。合同作为一种重要的民事行为，需要遵循基本的公平原则，不得一方利用其优势地位剥夺另一方的权利，降低自己的责任。

王玉臣称，从法律上来看，这些条款属于格式条款，系开发商单方拟定、重复使用的条款，且购房人没有更改的权利。从内容上来看，合同条款一方面大大增加了购房人的责任和义务，排除了购房人的一些权利，另一方面又大大降低了开发商的责任和义务，这意味着开发商的违约成本极低。

“现实生活中，有一些开发商利用自己的强势地位肆意玩弄文字游戏，将一些极为不公平的内容纳入自己所起草的格式文本中。购房人只要想买这个房子，就必须接受所有的‘霸王条款’，以至于将来房子真出了问题，也很难追究开发商的责任。”王玉臣进一步表示。

“如此‘过分’的补充协议并不多见，开发商所依仗的主要是海淀的稀缺性，认定购房人哪怕有怨言也不得不签。”一位地产分析师告诉记者，海淀目前商品房的供应屈指可数，共有产权房项目更是稀缺品，这也变相提升了开发商的主导权重，成为绝对的卖方市场。

监管出手 整改有进展但仍拉锯

就在项目集中爆发“霸王条款”问题后不久，1月15日，北京市住建委发布公告称，北京市住建委联合海淀房管局对海淀区金隅凤栖家园和瑞泽家园两个共有产权住房项目进行了专项检查，分别约谈了项目负责人，要求开发建设单位严格贯彻落实《北京市商品房预售资金监督管理办法》，必须将购房款直接存入专用账户；不得擅自更改摇号公告内已公示的《北京市共有产权住房预售合同》各项条款；要主动搭建平台，畅通沟通渠道，做好购房人关切问题的回应和解答工作。

2月2日，海淀房管局官微再次发布了关于上述两个项目督促整改落实情况的通报。通报显示，对于金隅凤栖家园和瑞泽家园两个项目开发企业在房屋买卖合同补充约定中存在不合理、减轻或免除开发企业承担的责任或不合理地加重买受人责任条款的行为，我局责令两个开发企业认真听取业主诉求，征求业主意见，修改完善合同并向全体业主公示，同时，主动与业主沟通，尽快协商一致。

“1月15日，北京市住建委就下发了责令整改书，要求开发商在1月22日前改正不合理行为，但结果是1月30日开发商还在让业主们签未整改的合同。”就具体整改效果，记者向瑞泽家园准业主们了解情况，给出的回应是未整改、未落实。

业主供图

一直到2月9日，瑞泽家园开发主体北京建海汇合房地产开发有限公司在项目微信公众号上发布了《瑞泽家园项目合同修订方案征求意见的通知》。通知指出，公司对项目购房人提出的建议进行了归纳梳理，整理出14条购房人集中关心的预售合同条款问题，如房屋交付条件、逾期交付责任、规划设计变更补充约定、合同变更和解除补充约定等。

“开发商提出的14条修订方案，全部不是我们的主要诉求，关键的几点依然没有提及，这个征求意见完全是拖延。”赵文佳举例说，瑞泽家园准业主们格外关注的“偿还全部贷款才能解约”问题，并没有明确说法。修订方案只提及甲方可以配合乙方先办理银行贷款解除手续，双方再办理《预售合同》注销手续，但是否需偿还全部贷款才能解约并没有明确。

被问及发现“霸王条款”问题后是否有面对面协商时，包括赵文佳在内的瑞泽家园准业主们纷纷表示，仅在1月30日有过一次面对面的协商，当时大多数业主都在签约现场，更像是被迫“谈判”，结果也是无疾而终。

签了合同才能谈问题

更让瑞泽家园准业主们接受不了的是，在两级政府督办的情况下，目前开发企业给出的沟通条件是签合同的业主才有资格跟开发商谈。“但明显存在问题的合同为什么要签？”开发商方面给业主的反馈是，如果业主不签合同不交首付，他们有权利单方面取消购买资格。

“项目约有1500余套共有产权房，目前还有300多户处于僵持阶段，原本施压说要取消购房资格，但合同问题一直没有实质性进展，开发商也表示会继续保留资格等待后续。”赵文佳如此表示。

随着事态的发展，瑞泽家园准业主们也衍生出对房子质量的担忧。“最近几年，房子交付维权问题时有发生，共有产权房更是重灾区。我们查询发现，之前维权很多的永靓家园和瑞泽家园是同一个施工单位，工地里还挂着永靓家园时的流动红旗。这不免让人更担心，如果合同问题不解决，未来交付是不是要再次维权。”李晨说。

截至目前，瑞泽家园项目维权最新进展也只进行到14条合同修订案征求意见，但这并没能打消准业主们的疑虑，反而加深了他们对开发商“拖延”的看法，维权之路仍在继续。

值得一提的是，据瑞泽家园准业主反映，同样存在“霸王条款”的金隅凤栖家园已经有了实质性进展，虽然没有完全改正，但至少是能看到修改效果的。

瑞泽家园项目何时能迎来进展？北京商报记者就此向瑞泽家园项目致电咨询，一位工作人员接听电话表示，登记记录后会有专人进行回复。但截至发稿，未获得相关回复。

“事情是一块发生的，为什么金隅凤栖家园的修改合同，北京市住建委都审核了，瑞泽家园却一直没有实质性进展？”购房人李女士告诉记者，当前业主们的主要诉求就是希望看到实质性进展。距离开发商征求意见已经过去两周时间了，何时才会有内容落地？金隅凤栖家园项目要搭建三方协商平台，瑞泽家园项目三方协商平台具体什么时候能够搭建？

“开发商现在一直说改，但是改合同的具体内容、截止时间依然没有明确，感受不到进度是最难熬的。”

3月8日，据瑞泽家园准业主反馈的最新消息，瑞泽家园项目代表主动与业主代表进行面谈，具体内容如下：合同修订的时间节点将在3月底前完成；修改合同条款会参考金隅凤栖家园项目的修改方案进行拟定后再约业主代表和房管局代表三方进行会谈，修改及落实合同的修改意见。

北京商报记者 卢扬 王寅浩